На сегодняшний день в Интернете Вы можете найти массу вариантов и способов как обойти мораторий и продать земельный участок, находящийся под ним. Однако не стоит забывать о том, что каждая из предложенных во всемирной сети схем, должна быть подвержена тщательной юридической проверке, по результатам которой может оказаться, что она не может быть применена на практике. Мы не будем рассматривать под микроскопом, и перечислять все существующие риски, предлагаемых в Интернете вариантов отчуждения «мораторной земли». Мы остановимся на тех вариантах, которые сегодня реально предлагает рынок. Хотелось бы отметить, что описанные ниже варианты, предлагаемые рынком, не являются юридически идеальными, однако в целом заслуживают внимания простых читателей, выбирающих меньшее из нескольких зол.
КРАТКАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА ОТНОСИТЕЛЬНО ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПОДПАДАЮЩИХ ПОД МОРАТОРИЙ
Согласно п. 14 и п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины до вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, однако не ранее 01 января 2010 года, запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ.
Также запрещается купля-продажа или другим способом отчуждение земельных участков и смена целевого назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного сельского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок согласно закона и истребования (выкупа) земельных участков для общественных нужд.
Сделки (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), находящихся под мораторием, в части купли-продажи или иным способом отчуждения, а так же в части передачи прав на отчуждение данных земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).
Таким образом, на сегодняшний день существуют максимальные ограничения касательно отчуждения земельных участков, целевым назначением которых является ведение товарного сельскохозяйственного производства.
Так, нельзя заключить долгосрочный договор аренды с последующим правом выкупа земельного участка, находящегося под мораторием, т.к. такой договор предусматривает передачу права на земельный участок на будущее, что запрещено п. 15 Переходных положений Земельного кодекса. Соответственно не подходит схема и с использование предварительных договоров.
Нельзя внести данный земельный участок в уставной фонд хозяйственного общества, а потом продать корпоративные права, т.к. процедура внесения может быть приравнена к отчуждению. (смотрите также письмо Госкомпредпринимательства от 14.04.2010 № 4636).
Что касается заключения договора мены земельных участков с доплатой, то следует отметить, что такая сделка возможна, только если стороны будут обмениваться земельными участками с одинаковым целевым назначением, т.е. земля товарного сельскохозяйственного производства меньшего размера (скажем 100 соток) меняется на землю размером 2 га с таким же целевым назначением.
ВАРИАНТЫ ПРОДАЖИ ЗЕМЛИ ПОД МОРАТОРИЕМ, СУЩЕСТВУЮЩИЕ СЕГОДНЯ НА РЫНКЕ
1. Заключение договора займа у нотариуса, с последующим составлением завещания при свидетелях, а также выдачи общей доверенности на решение вопросов по поводу земельного участка.
Краткий алгоритм схемы:
Заключение у нотариуса договора займа с Продавцом земли на сумму сделки по земле с указанием, что при не возможности вернуть денежные средства Покупатель земли имеет право обратить взыскание на землю;
Получение Продавцом медицинского вывода для составления завещания и предоставление его нотариусу;
Составление Продавцом земли завещания в пользу Покупателя в присутствии двух свидетелей;
Выдача продавцом общей доверенности на Покупателя с правом передоверия, позволяющей в дальнейшем заниматься вопросом смены целевого назначения земельного участка;
Возможно, также рассмотреть варианты с поручителем, если имеется кто-то из родственников Продавца, готовый выступить таковым.
Риски:
Заключение договора займа у нотариуса, с составлением завещания при свидетелях, а также выдачи доверенности на решение вопросов по поводу земельного участка:
Согласно ст. 1254 Гражданского кодекса Украины, завещатель имеет право в любое время расторгнуть завещание. Каждое новое завещание расторгает предыдущие и не восстанавливает завещание, которое завещатель составил перед этим.
То есть, на основании ст. 1254 ЦК Украины можно утверждать, что продавец имеет право после составление завещания с покупателем, составить в будущем у нотариуса второе завещание только на другое лицо и тогда согласно ст. 1254 ЦК Украины предыдущее завещание, составленное между продавцом и покупателем будет недействительным.
Вывод: Риск покупателя состоит в том, что если существуют несколько завещаний от продавца на один и тот же предмет, действительным будет только последнее.
2. Получение решения суда о признании права собственности на земельный участок
Краткий алгоритм:
Заключение договора займа с Продавцом земли на сумму сделки по земле (возможен вариант его нотариального заверения);
Не возврат денег Продавцом земли и инициирование Покупателем земли иска направленного на признание права собственности за ним на земельный участок;
Получение решения суда о признании права собственности за Покупателем земли с обязательством не осуществлять госорганам препятствий в переоформлении гос. акта о праве собственности на землю на Покупателя;
Переоформление гос. акта.
Риски: необходимость привлекать в судебное заседание как третьих лиц государственные органы, занимающиеся переоформление гос. акта, так и возможный отказ этих лиц исполнять решение суда относительно переоформления гос. акта. Обращение этих органов в прокуратуру и как следствие - обжалование решения суда первой инстанции прокурором в апелляцию.
3. Совмещение двух указанных выше вариантов.
4. Внесение права на земельный участок в паевой фонд кооператива
Краткий алгоритм действий:
Создание Покупателем земли (+ еще один человек) и Продавцом земли производственного кооператива. (Закон требует не менее чем три лица для создания кооператива);
Внесение Продавцом своего права пользования земельным участком в паевой фонд кооператива. (п.14 Переходных положений земельного кодекса не распространяется т.к. кооператив не является хозяйственным обществом, а паевой фонд не является уставным фондом);
Переоформление на кооператив гос. акта о праве собственности на землю;
Выход из кооператива Продавца земли и получение денежной компенсации за земельный участок;
Риски: отказ госорганов переоформлять гос. акт на кооператив и как следствие необходимость подачи административного иска с целю обязать госорганы выдать новый гос. акт, что приведет к увеличению сроков реализации сделки и возникновению дополнительной затратной части.
Рубрики: Земельное право